香港豪宅告急！E类大户供应或创历史新低，有钱也未必买得到？

私人住宅的供应高峰期已逐步过去。差估署“香港物业报告2026”指出，去年私人住宅落成量约18,450处，按年大幅减少约24%。今年预计进一步降至约16,980处，2027年再减至约15,360处。

根据差饷物业估价署的预测，未来两年香港私人住宅供应量将持续下滑，而其中跌幅最惨烈的，当属E类大型单位（实用面积约1,722平方呎或以上）。

供应“腰斩”： 去年（2025年）该类单位落成量仅165伙，今年预测将跌至126伙。而到了明年（2027年），预测落成量仅104伙。

历史新低： 104伙是什么概念？这将是自1972年有记录以来的历史最低值！

也就是说，未来想在香港核心区买一套全新的、超160平的大平层或别墅，选择的余地将变得越来越窄，甚至面临“有钱也买不到新楼”的窘境。

供应减少，需求却在飙升。

按照常理，供应少了，成交量自然也会相应减少。但香港豪宅市场却出现了一种“超额吸纳”的奇观。

数据对比：

上半年战绩： 今年上半年（1-6月），E类单位一手市场已经成交了194宗。

对比全年供应： 这个数字，已经超过了今年全年预测的落成量（126伙）！

换句话说，仅用了半年时间，市场就已经“吃掉”了全年预计新增的豪宅新盘供应量。

回顾去年（2025年），这种趋势已经很明显：全年成交311宗，同样是当年落成量（165伙）的近两倍。在高净值人群持续流入、家族办公室纷纷落户香港的大背景下，这种“供不应求”正在为香港顶级豪宅的价格筑起一道坚不可摧的护城河。

买的人多了，货却少了，价格自然稳得住。

报告显示，今年上半年E类单位一手交投平均每宗成交金额录得约1.17亿港元，比去年全年均价上涨超过5%。这个价格不仅是近4年新高，更是一手销售条例实施以来的历史次高水平（仅次于2022年的高位）。

过去十年，新盘市场平均每年录得约320宗E类单位成交。在高净值人口持续流入、家族办公室落户等因素支持下，豪宅需求预计维持活跃。若大单位每年维持少于200伙的低水平，在需求大于供应的情况下，价格将获得坚实基础支持。

核心重点：
供应虽少，但市场买气不减反增：

• 2026上半年成交量：194宗（已超越全年预测落成量126伙）

• 2025年全年：成交311宗，较当年落成量高出近九成

• 过去十年年均成交量：约320宗

• 成交均价：2026上半年平均1.17亿港元（创一手销售条例后次高，仅次于2022年的1.23亿）

交易分析：
这是整份报告最核心的“反常识”数据——供应最少的时候，恰恰是吸纳最强的时期。194宗的半年成交量已吃掉全年预计供应，意味着市场库存即将见底。在高净值人口持续流入、家族办公室落户的支撑下，该类物业的“定价权”正全面倒向卖方。值得留意的是，平均成交价站稳1.17亿，显示富人对价格的敏感度较低，或更看重标的的稀缺性和避险属性。

核心重点：

• 上半年全港一手成交量：11,538宗（创历史新高）

• 6月受港股调整影响，一手成交量回落至850宗，连续16个月逾千宗纪录告终

• 二手住宅上半年注册量：30,808宗（同比增44%）；6月录6,089宗（创59个月新高，但属滞后数据）

交易分析：
大盘走势呈现“前高后低”格局。6月的股震让普通住宅市场迅速降温，但结合P4数据来看，豪宅市场几乎未受波及。这表明超级豪宅与普通住宅的买家群体已完全分化——刚需客看利率和股市，顶级富豪看的是资产配置和避险通道。二手注册量的高企也说明，部分卖家正在趁高位套现，但优质地段的承接力极强。

核心重点：

• 6月>5,000万一手成交：75宗（连升2个月，创20个月新高）

• 6月>5,000万二手注册：40宗（创逾4年半新高）

• 上半年>5,000万一手成交：首次突破300宗，创一手销售条例后新纪录

交易分析：
报告明确指出，香港正成为高资产人士的“避风港”。具体个例中：

• 浅水湾南湾道39号：全盘4伙以约12.38亿售出，呎价逾14.5万，成今年最大宗新盘成交

• 半山波老道21号2期：两伙天台户分别以3.808亿及3.62亿售出，呎价超12万

• 西半山天御2期：全层户以3.736亿售出

资金流向分析：资金明显偏好港岛南区及半山传统豪宅地段。浅水湾的全幢收购与半山的天际特色户受捧，证明富豪追求“绝对隐私”和“永恒海景/山景”这两大不可复制资源。即便呎价高达12-14万，依然有人买单，核心区超级豪宅已脱离实用价值，进入“收藏溢价”阶段。

回顾近两个月的大额成交，买家们用真金白银为市场投下信心票：

• 最大手笔： 浅水湾南湾道39号整个项目共4伙，以约12.38亿港元售出，成为今年至今最大宗新盘成交。

• 半山风云： 半山波老道21号第2期，两伙天台特色户分别以约3.8亿及3.6亿港元售出，实用呎价均超过12万港元。

• 山顶之巅： 山顶Mount Nicholson 2期，过去两个月连录3宗逾4亿港元的大额登记。其中一宗涉及两伙相邻单位，成交价高达5.5亿港元。

核心重点：
已批预售但未售的豪宅项目总计约1,345伙，分布在鸭脷洲、笔架山、启德及九龙塘。其中启德占比较大（承丰道项目）。

前瞻分析：
表面看有1,300余伙供应，但剔除启德跑道区的分层次新盘，真正位于传统核心地段的稀缺大单位极少。

逐页读完这份报告，结论无比清晰：香港超级豪宅正处于“史诗级供需错配”之中。供应端逼近53年冰点，需求端却因避险资金涌入而屡创新高。

对于手握重金的买家而言，现在面临的不是“买不买”的问题，而是“买不买得到”的问题。2026上半年的“超额吸纳”已经敲响警钟——当核心区的千呎大宅年供应只剩百余套时，每一次放盘都可能是一次绝版的收藏机会。

当E类大宅年供应仅百余套、市场进入“一手难求”的冰点时刻，普通中介已无法胜任。您需要的是一个深耕豪宅半世纪、手握核心资源的专业伙伴——美联物业（香港联交所上市，1200）。

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