香港豪宅告急！E類大戶供應或創歷史新低，有錢也未必買得到？

私人住宅的供應高峰期已逐步過去。差估署“香港物業報告2026”指出，去年私人住宅落成量約18,450處，按年大幅減少約24%。今年預計進一步降至約16,980處，2027年再減至約15,360處。

根據差餉物業估價署的預測，未來兩年香港私人住宅供應量將持續下滑，而其中跌幅最慘烈的，當屬E類大型單位（實用面積約1,722平方呎或以上）。

供應“腰斬”： 去年（2025年）該類單位落成量僅165伙，今年預測將跌至126伙。而到了明年（2027年），預測落成量僅104伙。

歷史新低： 104伙是什麼概念？這將是自1972年有記錄以來的歷史最低值！

也就是說，未來想在香港核心區買一套全新的、超160平的大平層或別墅，選擇的餘地將變得越來越窄，甚至面臨“有錢也買不到新樓”的窘境。

供應減少，需求卻在飆升。

按照常理，供應少了，成交量自然也會相應減少。但香港豪宅市場卻出現了一種“超額吸納”的奇觀。

數據對比：

上半年戰績： 今年上半年（1-6月），E類單位一手市場已經成交了194宗。

對比全年供應： 這個數字，已經超過了今年全年預測的落成量（126伙）！

換句話說，僅用了半年時間，市場就已經“吃掉”了全年預計新增的豪宅新盤供應量。

回顧去年（2025年），這種趨勢已經很明顯：全年成交311宗，同樣是當年落成量（165伙）的近兩倍。在高淨值人群持續流入、家族辦公室紛紛落戶香港的大背景下，這種“供不應求”正在為香港頂級豪宅的價格築起一道堅不可摧的護城河。

買的人多了，貨卻少了，價格自然穩得住。

報告顯示，今年上半年E類單位一手交投平均每宗成交金額錄得約1.17億港元，比去年全年均價上漲超過5%。這個價格不僅是近4年新高，更是一手銷售條例實施以來的歷史次高水平（僅次於2022年的高位）。

過去十年，新盤市場平均每年錄得約320宗E類單位成交。在高淨值人口持續流入、家族辦公室落戶等因素支持下，豪宅需求預計維持活躍。若大單位每年維持少於200伙的低水平，在需求大於供應的情況下，價格將獲得堅實基礎支持。

核心重點：
供應雖少，但市場買氣不減反增：

• 2026上半年成交量：194宗（已超越全年預測落成量126伙）

• 2025年全年：成交311宗，較當年落成量高出近九成

• 過去十年年均成交量：約320宗

• 成交均價：2026上半年平均1.17億港元（創一手銷售條例後次高，僅次於2022年的1.23億）

交易分析：
這是整份報告最核心的“反常識”數據——供應最少的時候，恰恰是吸納最強的時期。194宗的半年成交量已吃掉全年預計供應，意味着市場庫存即將見底。在高淨值人口持續流入、家族辦公室落戶的支撐下，該類物業的“定價權”正全面倒向賣方。值得留意的是，平均成交價站穩1.17億，顯示富人對價格的敏感度較低，或更看重標的的稀缺性和避險屬性。

核心重點：

• 上半年全港一手成交量：11,538宗（創歷史新高）

• 6月受港股調整影響，一手成交量回落至850宗，連續16個月逾千宗紀錄告終

• 二手住宅上半年註冊量：30,808宗（同比增44%）；6月錄6,089宗（創59個月新高，但屬滯後數據）

交易分析：
大盤走勢呈現“前高後低”格局。6月的股震讓普通住宅市場迅速降溫，但結合P4數據來看，豪宅市場幾乎未受波及。這表明超級豪宅與普通住宅的買家群體已完全分化——剛需客看利率和股市，頂級富豪看的是資產配置和避險通道。二手註冊量的高企也說明，部分賣家正在趁高位套現，但優質地段的承接力極強。

核心重點：

• 6月>5,000萬一手成交：75宗（連升2個月，創20個月新高）

• 6月>5,000萬二手註冊：40宗（創逾4年半新高）

• 上半年>5,000萬一手成交：首次突破300宗，創一手銷售條例後新紀錄

交易分析：
報告明確指出，香港正成為高資產人士的“避風港”。具體個例中：

• 淺水灣南灣道39號：全盤4伙以約12.38億售出，呎價逾14.5萬，成今年最大宗新盤成交

• 半山波老道21號2期：兩伙天台戶分別以3.808億及3.62億售出，呎價超12萬

• 西半山天御2期：全層戶以3.736億售出

資金流向分析：資金明顯偏好港島南區及半山傳統豪宅地段。淺水灣的全幢收購與半山的天際特色戶受捧，證明富豪追求“絕對私隱”和“永恆海景/山景”這兩大不可複製資源。即便呎價高達12-14萬，依然有人買單，核心區超級豪宅已脫離實用價值，進入“收藏溢價”階段。

回顧近兩個月的大額成交，買家們用真金白銀為市場投下信心票：

• 最大手筆： 淺水灣南灣道39號整個項目共4伙，以約12.38億港元售出，成為今年至今最大宗新盤成交。

• 半山風雲： 半山波老道21號第2期，兩伙天台特色戶分別以約3.8億及3.6億港元售出，實用呎價均超過12萬港元。

• 山頂之巔： 山頂Mount Nicholson 2期，過去兩個月連錄3宗逾4億港元的大額登記。其中一宗涉及兩伙相鄰單位，成交價高達5.5億港元。

核心重點：
已批預售但未售的豪宅項目總計約1,345伙，分佈在鴨脷洲、筆架山、啟德及九龍塘。其中啟德佔比較大（承豐道項目）。

前瞻分析：
表面看有1,300餘伙供應，但剔除啟德跑道區的分層次新盤，真正位於傳統核心地段的稀缺大單位極少。

逐頁讀完這份報告，結論無比清晰：香港超級豪宅正處於“史詩級供需錯配”之中。供應端逼近53年冰點，需求端卻因避險資金湧入而屢創新高。

對於手握重金的買家而言，現在面臨的不是“買不買”的問題，而是“買不買得到”的問題。2026上半年的“超額吸納”已經敲響警鐘——當核心區的千呎大宅年供應只剩百餘套時，每一次放盤都可能是一次絕版的收藏機會。

當E類大宅年供應僅百餘套、市場進入“一手難求”的冰點時刻，普通中介已無法勝任。您需要的一個深耕豪宅半世紀、手握核心資源的專業夥伴——美聯物業（香港聯交所上市，1200）。

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